Понятно, что страдаем от этого прежде всего мы с вами, то есть простые люди, всю жизнь откладывавшие средства на новую квартиру. Впрочем, застройщиков наши проблемы не волнуют. Невидимая рука рынка вроде бы должна заставить их снижать цены. Но она почему-то этого не делает.

Вместо того чтобы окоротить застройщиков, эта самая рука показывает фигу потенциальным покупателям, то есть нам с вами: не хотите платить, и не надо, мы просто будем меньше строить, а через год, когда жилья на рынке просто не будет, вы всё равно купите что осталось. Понятно, цена автоматически вырастет. И вот с этой стороной рыночной теории застройщики полностью согласны. Мы не просто купим их квартиры, но и заплатим ещё больше.
Если сейчас на рынке недвижимости и происходит нечто невидимое, то это молчаливая война между продавцами и покупателями. Все «сидят в окопах» и ждут, кто сломается первым. Или загнанный в угол покупатель всё-таки снимет последнюю рубаху, влезет в ипотеку и кредиты и купит новое жильё – или застройщику надоест ждать у моря погоды, и он начнёт снижать цены.

Пока более вероятным видится первое, нежели второе.

Но это наши с вами проблемы. А у серьёзных людей и проблемы посерьёзнее. Например: что делать с построенными новыми квартирами, которые стоят непроданными? Куда их вообще девать? Солить, что ли, в самом деле?

Нарушили тишину здешних мест

Года три-четыре назад неподалёку от моего дома в Москве на улице Орджоникидзе построили два новых роскошных жилых комплекса. Один на месте старого и давно заброшенного завода обработки цветных металлов, другой – на месте знаменитых Донских бань.

Завод цветных металлов, прямо скажем, никому не было жалко. Мои соседи даже обрадовались. В конце концов, кому приятно видеть рядом с домом постиндустриальные руины, по которым бродят мутные люмпенизированные элементы. А вот Донские бани провожали со слезами и массовыми протестами. Бани были устроены в стильном конструктивистском здании, очень украшали окрестности и, главное, оставались в высшей степени востребованными местными любителями попариться. Но, как говорится, снявши голову, по волосам не плачут.

Надо отдать должное архитекторам и застройщикам. Жилые комплексы получились действительно шикарными. Один – в стиле ар-нуво, в сдержанно-бежевых тонах мрамора и дорогого известняка, с огромными вазонами на крыше, парадными лестницами, чугунными решётками и прочими прелестями первых нью-йоркских небоскрёбов. Второй вышел строго классическим, с радующими глаз элементами русского модерна в стиле великого архитектора Шехтеля. Любо-дорого посмотреть. Понятно, что стоили эти стильные апартаменты совсем не так, как скромная двушка где-нибудь в ближнем Подмосковье.

На первых этажах каждого ЖК забабахали множество небольших уютных магазинчиков, кафе, салонов красоты и прочей дорогой инфраструктуры. В общем, всё было готово к приёму высокопоставленных жильцов, обременённых немалыми миллионами. Волновались только мы, будущие соседи московской элиты.

Надо сказать, что наш квартал, прилегающий к Донскому монастырю и Серпуховскому валу, отличается тишиной и малолюдностью. Это один из самых малонаселённых районов столицы. Здешние места стали застраиваться в 1920-х годах, и именно здесь нашли воплощение знаменитые проекты ранних советских конструктивистов. Дома тут всё больше пятиэтажные, невысокие, дворы тихие, уютные, много зелени, сквериков и парков. Несмотря на то что от шумного центра нас отделяет всего пара остановок метро, ритм жизни местных обитателей скорее неспешно деревенский и вполне размеренный.

Нетрудно догадаться, что при взгляде на колоссальных размеров новые ЖК житель соседней пятиэтажки приходил в тихий ужас: и что будет с его стареньким тихим райончиком после того, как вся эта орава элитных соседей заполонит родные улицы? Где теперь житель пятиэтажки будет покупать свою свежую булочку по утрам, если толпы богачей всё сметут?

Зачем вам сразу десять квартир?

Страхи жителя пятиэтажки, ко всеобщему удивлению, не оправдались. Когда дома были сданы, а с роскошных окон сняты объявления о продаже, ничего страшного не произошло.

До сих пор в обоих жилых комплексах по вечерам горит хорошо если одно окно на три этажа. Большинство окон тонут в ночном мраке. На фоне весело мерцающих разноцветными огоньками пятиэтажек эти мрачные, тёмные и очевидно пустующие элитные махины выглядят странно. Большинство заведений, заботливо обустроенных на их первых этажах, тихо закрылось – они оказались совершенно не востребованы. Посетителей просто нет. Старые жители района туда если и ходят, то категорически не могут обеспечить «проходимость», достаточную для выживания. А новые жители просто не появились.

Где же они, наши не случившиеся состоятельные соседи?

Первое и, казалось бы, самое очевидное объяснение, которое тут напрашивается, – очень простое: квартиры в элитных комплексах остались нераспроданными. Ну да, кризис, инфляция, космические ставки ЦБ. Но нет, дело не в этом.

Как показывает статистика, нераспроданными стоят вовсе не богатые жилые кварталы, а дома самого что ни на есть экономкласса. Например, в Москве в новостройках сейчас пустуют около 57 процентов жилья, в Краснодаре – 83. Ещё около 80 процентов – в Омске, 60–67 – в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Уфе, Воронеже, Перми и Нижнем Новгороде. Это как раз то жильё, которое предназначалось не для элиты, а для широких слоёв населения. Именно это население терпит главный урон от всех наших кризисов, инфляции и прочих неприятностей. А миллионные состояния если и становятся меньше, то в масштабах списка «Форбс» это уже несущественно.

Так или иначе, но объявления о продаже квартир на обоих наших ВИП-ЖК давно сняты. Квартиры полностью распроданы. Только хозяева в них не живут.

Тёмные пустые этажи характерны не только для двух знакомых мне комплексов на улице Орджоникидзе. Такая же картина наблюдается и на вторичном рынке элитного жилья. Например, на тех же пресловутых московских Патриках – Патриарших прудах.

По вечерам можно заметить, что во многих окрестных домах темнеет чуть ли не половина окон. «Дома в центре Москвы, в которых никогда не горит свет, – это знакомая ситуация, – рассказывает Оксана Дивеева, руководитель департамента элитной недвижимости компании «Бест-Новострой». – Так уже много лет выглядит Остоженка, где здания построены, квартиры проданы, а люди в них не живут. Но если в доме, где сто квартир, это не так заметно, то объект, где квартир всего двадцать, а заселена только половина, действительно кажется пустым».

Вообще девелоперы ещё до всех кризисов и инфляций отметили эту устойчивую тенденцию – чем дешевле жильё, тем плотнее и быстрее будет заселён сдаваемый объект. В самом деле, кто же будет тормозить с переездом в только что купленную квартиру, если каждый месяц в съёмном жилье обходится в Москве тысяч в 60 и более того. Даже если, например, молодая семья ничего не снимает, а живёт с родителями, трудно представить, что люди не станут торопиться с расселением.

А вот в элитные квартиры вселяться никто не спешит. Чаще всего у новых хозяев уже есть вполне благоустроенное и удобное жильё – так чего торопиться-то? Более того, как объясняет Дмитрий Котровский, партнёр «Химки Групп», квартира у собственника может быть не единственной и даже не десятой.

Но тогда зачем счастливчику, владеющему десятью квартирами, ещё и одиннадцатая?

Этот простодушный вопрос может задать только скромный житель экономновостроек. Люди состоятельные относятся к проблеме избыточного жилья с хозяйственной рачительностью.

Новые квартиры покупаются не ради того, чтобы в них жить, а в качестве эффективной инвестиции. «Сейчас инвестиционные сделки в большинстве случаев осуществляются не с целью заработать, а с целью сохранить средства, – говорит Павел Трейвас, управляющий партнёр агентства недвижимости «Пойнт Эстейт». – Раньше, особенно до кризиса 2008 года, цены на недвижимость росли очень активно: например, в 2006 году рост в элитном сегменте составил 70 процентов! Квартиры приобретались в расчёте на скорую перепродажу. Но впоследствии, после кризисов и снижения цен на недвижимость, они так и остались «на балансе» у многих собственников».

В 2000-е годы, когда ажиотаж вокруг элитного жилья был особенно высок, клиенты набрасывались на новые предложения буквально как коршуны. В одном и том же ЖК один покупатель мог приобрести сразу четыре-пять квартир – одну для себя, остальные в качестве инвестиций. И это считалось вполне разумным.

О том, что элитное жильё, особенно в крупных городах, является невероятно выгодным вложением, где прибыль может составить 100, а то и 200 процентов, граждане России догадались давно. И этот расчёт никого не подвёл, а ставки только росли.

В январе 2025 года проведён опрос, в котором анализировались разные инвестиционные варианты. Оказалось, что более половины (51 процент) россиян назвали жильё наиболее предпочтительным способом вложения крупных сумм. Для сравнения: золото и драгоценные камни выбрали 19 процентов, вклады – 16, покупку автомобиля – 15.

Вот почему спрос на элитную недвижимость увеличился в четыре раза за последний год.

Получается интересная ситуация. Правительство России постоянно заявляет о необходимости улучшить жилищные условия граждан – а большинство граждан и близко не могут позволить себе новое жильё. Даже самый что ни на есть экономкласс оказывается неподъёмно дорогим. Но застройщиков этот факт совершенно не беспокоит. Они отлично знают, что получат свою прибыль на самом дорогом жилье.

Жилищные коллекционеры

Итак, рынок дорогого жилья куда более устойчив по отношению ко всем внешним колебаниям. Ни санкции, ни кризисы, ни инфляция его не только не охлаждают, а скорее даже стимулируют. Причём, как показывает анализ спроса, наибольшей привлекательностью пользуются не просто метры, а метры в чём-то уникальные. Изысканная архитектура, какие-нибудь привлекательные эксклюзивные детали, качественный сервис – покупатели ценят именно это.

Такое жильё покупают примерно с тем же расчётом, с каким коллекционируют редчайшие произведения искусства. Согласитесь, Рембрандт при всех геополитических и экономических кризисах никогда не упадёт в цене. То же самое относится к апартаментам в элитном клубном ЖК с бассейном, которые проектировала какая-нибудь архитектурная звезда с мировым именем.

Итак, престижные дома стоят пустыми, хотя метры в них давно раскуплены. Состоятельные люди приобретают квартиры десятками, подталкивая цены вверх, хотя куда их ещё подталкивать. А простые люди тем временем живут в тесноте, и возможность улучшить свои условия для них становится всё призрачнее. И что с этим делать – никто не знает.