Работаю в риелторской сфере и из личного опыта поняла, что сегодня важно знать на всех этапах заключения сделки.

Во-первых, нужно создать цепочку документов, показывающих, что продавец не принял решение о продаже сиюминутно, а производил ряд действий, направленных на продажу. Далее необходим договор аванса, задатка об обеспечительном платеже, где следует подробно расписать все шаги продавца и покупателя, приложить список документов, которые должен предоставить продавец, указать все даты сделки и способы расчётов. Ну и, конечно, важен акт просмотра жилплощади, где указано, кто и когда показывал покупателю квартиру. И ещё хорошо бы убедиться в том, что цена квартиры аналогична другим подобным квартирам на рынке, что эту цену продавец установил сам, без влияния со стороны.

Мы вдобавок ещё составили памятку-опросник для продавца, где он сам указывает, где планирует поселиться, кому принадлежит квартира, где он собирается проживать дальше. Если у продавца в собственности больше нет жилья, то нужно требовать нотариально заверенное заявление от собственников жилплощади, на которой он намеревается проживать: эти люди осведомлены, что человек продаёт принадлежащую ему квартиру, и обязуются предоставить ему право проживания на их территории по такому-то адресу.

Сейчас работать в нашей сфере стало сложнее. Но и самостоятельные продавцы, и продавцы с риелторами-частниками все эти документы спокойно подписывают, прекрасно понимая, какая чехарда творится на рынке. С фирмами же всё гораздо сложнее. У них сразу начинаются разговоры: мол, зачем вам это надо, мы не можем отвечать за действия своего клиента, и так далее.

Именно так у меня развалилась собственная сделка с покупкой жилья. Продавец начал чудить в банке, когда менеджер открывал аккредитив. То ли у него начался реальный приступ шизофрении (хотя все справки о здоровой психике у человека на руках), то ли он находился под чьим-то контролем. «Это не подпишу, – бубнил он. – А вот это со мной никто не согласовывал, это я вообще не хочу». Потом начал кому-то звонить, или ему кто-то звонил, я так и не поняла. Долго висел на телефоне, потом опять что-то бубнил. Непонятно было и мне, и его риелтору.

От покупки квартиры я мгновенно отказалась. Аванс мне вернули, а вот расходы на проверки, конечно, никто не компенсировал. Но лучше потерять малое, чем потом целую квартиру. Все переговоры проходили с агентством, до сделки я видела продавца всего один раз, на просмотре жилья. Тогда он показался мне адекватным.

После этого я твёрдо для себя решила: все документы подписывает только лично продавец. Пока не побеседую с продавцом, никаких авансов. Если агентство не хочет, чтобы продавец что-либо подписывал, значит, эту квартиру мы не берём.

Многие неприятные вопросы надо задавать обязательно. И получать нотариально удостоверенное заявление о том, что продавец от приватизации квартиры отказался сознательно, понимая все последствия, и он в курсе, что квартира продаётся конкретному человеку, и претензий к нему не имеет. Каждый шаг покупателя должен быть подтверждён документом, для его же безопасности. Повторюсь: нормальные продавцы воспринимают такое абсолютно спокойно, если им объяснить, для чего требуется весь этот ворох бумаг.

Может возникнуть вопрос, за чей счёт услуги нотариуса. Всегда говорю, что я и мои клиенты готовы их оплатить, потому что нам это надо, это вопрос нашего дальнейшего спокойствия.

И ещё один момент: в Москве и в Московской области (с регионами я пока не сталкивалась) мы сейчас просим получить справки из неврологического и психоневрологического диспансеров с освидетельствованием для сделок с недвижимостью. Это стоит от полутора до 4 тысяч рублей, но с людьми врач проводит профессиональную беседу. На руки покупателю выдают и справки, и договоры с чеками об оплате. Это и дополнительное подтверждение добросовестности покупателя, и показатель того, что продавец ничего не скрывает.

Всё надо смотреть в комплексе. Начинать с правоустанавливающих документов, от них двигаться назад по цепочке.